Prodej nemovitosti zatížené hypotékou – jak postupovat?
29.08.2014
Pořídili jste si dům či byt na hypotéku a po pár letech zjišťujete, že už pro vás není dostatečně velký? Stěhujete se za prací nebo vám zkrátka nevyhovuje prostředí, kde žijete? Nebo naopak nezvládáte splácet tak vysokou hypotéku a raději byste se přestěhovali do menšího? Všechny tyto situace mají řešení, prodej nemovitosti zatížené hypotékou není ničím neobvyklým.
Důvody pro prodej
Nemovitostí, které jdou do prodeje a jsou zatíženy hypotékou, je dnes opravdu spousta. Realitní makléři dokonce potvrzují, že takovýchto nemovitostí je přibližně stejný počet, jako těch, na kterých žádné zástavní právo nevisí. Proč se v posledních letech zvyšují počty prodávaných nemovitostí zatížených hypotékou? Může za to fakt, že hypotéky začaly být v minulých letech mnohem dostupnější a koupit byt si tak mohlo dovolit mnohem více lidí. Mladé páry, ale i tzv. singles tak opustili podnájmy a začali si ve velkém kupovat malé startovací byty na hypotéku. Jenomže po čase přijdou děti, singles si najdou trvalého partnera a najednou je jim v garsonkách, jednopokojových či dvoupokojových bytech těsno. Rodiny s dětmi tak začnou toužit po domečku a nároky se zvyšují. Jedinou překážkou, která je stále drží v původním těsném bytě, je hypotéka, která není splacena.
Dalším důvodem, proč se lidé potřebují zbavit bytů či domů s hypotékou je lukrativní pracovní nabídka v jiném městě, kam každodenní dojíždění není reálné. Pak se člověk může samozřejmě dostat také do situace, kdy je pro něj splátka hypotéky příliš vysoká a není již dále schopen své bydlení financovat. Hlavním důvodem platební neschopnosti je ztráta zaměstnání, a pokud banka nepovolí odklad splátek či prodloužení splatnosti úvěru, je třeba tento problém vyřešit jinak. Důvodů, proč lidé chtějí prodat stávající nemovitost, však může být mnohem více – rozvod, úmrtí partnera, problémy se sousedy, nevhodné prostředí apod.
Pokud tedy máte nemovitost zastavenou hypotékou a chcete ji prodat, máte několik možností, jak to provést. Vždy o tom však musíte informovat banku, u které úvěr čerpáte, protože bez jejího souhlasu se neobejdete. Každá možnost prodeje má však své pro a proti:
Předčasné splacení hypotéky
Pokud se najde kupec na vaši nemovitost, můžete úvěr doplatit z částky, kterou od něj obdržíte. Kupující do notářské zástavy složí sumu dohodnutou za prodej nemovitosti a vy jako prodejce nemovitosti pak z těchto peněz zaplatíte bance zbývající dluh. Tím zanikne zástavní právo k nemovitosti a nemovitost se v katastru nemovitosti přepíše na kupujícího již bez zástavního břemene. Vaše původní smlouva o hypotečním úvěru tak po zaplacení zbylé částky zcela zaniká.
Výhody:
- rychlost
- jednoduchost
- zánik zástavního práva k nemovitosti
Nevýhody:
- finanční náročnost – možné vysoké sankce za předčasné splacení úvěru
Pokud se rozhodnete pro předčasné splacení hypotéky, je dobré si prodej nemovitosti načasovat na skončení doby fixace úrokové sazby. Pouze v tuto dobu je totiž možné hypotéku bez sankcí splatit. Jindy je potřeba počítat s poplatkem za předčasné splacení hypotéky, který je poměrně vysoký a celá operace se tak značně prodraží (2 – 10% z částky mimořádné splátky).
Převzetí stávající hypotéky
Jde o nejpoužívanější a také nejlevnější variantu, jak prodat dům či byt zatížený hypotékou. Prodávající se jednoduše dohodne s kupujícím, že převezme danou nemovitost i se stávající hypotékou. Pokud kupující souhlasí, banka si prověří jeho bonitu (schopnost splácet) a odsouhlasí převzetí hypotéky. Kupující pak do notářské zástavy složí částku (většinou v hotovosti, ale může využít i hypotéku) odpovídající rozdílu mezi dohodnutou prodejní cenou a nesplacenou částkou hypotéky. Daná nemovitost se následně na katastru nemovitostí přepíše na nového majitele a peníze budou uvolněny na účet prodávajícího. Zástavní právo na nemovitost zůstává stále ve prospěch banky a kupující se stává novým klientem banky.
Problémem však může být právě to, sehnat kupce, který bude ochoten na sebe převzít vaši hypotéku a splácet ji nadále místo vás. Kupujícímu totiž musí vyhovovat stejné podmínky, za jakých jste si hypotéku pořídili vy – nemění se výše úrokové sazby, výše měsíční splátky, délka úvěru ani doba fixace. Pro kupujícího to může být někdy i finančně výhodné, protože pokud jste si brali úvěr v době nízkých úrokových sazeb, zůstane mu hypotéka s takto nízkým úrokem také. U tohoto způsobu prodeje mnohé potěší také to, že banka již nebude požadovat nový odhad ceny nemovitosti, protože již má ten váš z doby, kdy jste žádali o hypoteční úvěr. Banky si za možnost převzetí dluhu účtují poplatek, který je však v porovnání s poplatky v případě předčasného splacení hypotéky, zanedbatelný (3 až 5 tisíc korun). Tento poplatek platí kupující.
Výhody:
- menší administrativní náročnost
- úspora poplatků
Nevýhody:
- časová náročnost (hledání vhodného kupujícího)
Nová hypotéka - refinancování hypotéky
Ne všechny banky však umožňují převzetí stávající hypotéky a raději poskytnou kupujícímu hypotéku novou. Kupní cena nemovitosti totiž většinou neodpovídá aktuálnímu zůstatku na hypotéce prodávajícího, proto je třeba hypotéku navýšit. Podobnou možností je také refinancování úvěru, které se používá zejména v případě, kdy byla hypotéka na nemovitost uzavřena za podstatně horších podmínek, než jaké jsou na hypoteční úvěry nabízeny v současnosti.
Kupující musí zažádat banku o možnost čerpání hypotečního úvěru a doložit veškeré standardní dokumenty potřebné k posouzení úvěru. Pokud banka na čerpání úvěru přistoupí, zvolí si kupující vlastní parametry hypotéky - výši úrokové sazby, délku fixace, dobu splácení i výši měsíční splátky. Zvolenou hypotékou zaručí pořizovanou nemovitost. Zástavní právo banky, u které si kupující hypotéku sjednal, se zapíše na katastr jako druhé v pořadí. Následně banka kupujícího povolí čerpání úvěru bance prodávajícího, která převede peníze, čímž původní hypotéku umoří. Banka prodávajícího vystaví potvrzení o zániku pohledávky (kvitanci). Ta se následně vloží na katastr nemovitostí, původní zástavní právo bude vymazáno a nové bude zapsáno jako první v pořadí.
Výhody:
- kupující si vyřídí hypotéku dle vlastních požadavků a možností
Nevýhody:
- sankce za předčasné splacení původní hypotéky (prodávajícího)
- náklady na vyřízení nové hypotéky
- časová a administrativní náročnost
- jpa -
Článek byl zobrazen 22639 krát.
Diskuze k článku
pujčky
Daniel Marshall | 20.07.2017 01:25:11
Poskytujeme okamžité půjčky s úrokovou sazbou 2%. Jsme také investoři a můžeme investovat do vašeho podnikání. Další informace e-mail danielmarshallwheeler@gmail.com
Lukáš Hrdina | 17.03.2016 11:45:38
Souhlasím. V dnešní době převod úvěru je poměrně složitý a téměř nereálný. Musí se sejít hodně věcí, aby to klaplo. V případě mimo fixaci je lepší nechat si udělat vyčíslení a podle toho připravit plán prodeje a zda se nám to vůbec vyplatí.
Radim | 22.01.2015 12:02:33
Pokud máte dobrou hypotéku, kde není sankce za předčasné splacení tak je to jednoduché. Horší je to pokud potřebujete nový byt a museli byste zaplatit sankci za předčasné splacení. To je pak na uvážení zda je to výhodné nebo ne.
Kontextová reklama
Tepelná čerpadla Mach – Chameleon Hybrid
Vysoce výkonná česká tepelná čerpadla Mach Chameleon Hybrid v sobě obsahují i řízení fotovoltaické elektrárny a bateriové úložiště. Servis a vzdálená správa přímo od výrobce s dlouholetou tradicí. Vývoj, výroba, instalace a servis tepelných čerpadel.Kovové zárubně MONTKOV do bytu? A proč ne!
Kovové zárubně mohou být součástí moderních interiérů v bytech po rekonstrukci, nebo v novostavbách. Nové typy kovových zárubní jsou mnohem kvalitnější než dříve vyráběné ocelové zárubně a mohou konkurovat srovnatelným výrobkům ze dřeva nebo materiálů na bázi dřeva.PROFI TERASY - WPC a dřevěné terasy
TERASU POŘIZUJTE VČAS! Již nyní vybírejte materiál a domluvte si termín realizace. PROFI TERASY Vám nabízí velký výběr WPC i dřevěných teras a poradí s detaily. Navštivte TERASOVÉ CENTRUM PROFI TERASY v Praze, Horních Počernicích. www.profi-terasy.cz.ROOFTEC - profesionální renovace střech
Renovujeme střechy a střešní krytiny všech typů, výrazně prodlužujeme jejich životnost a současně jim navracíme jejich zašlou krásu.Užitečné bakterie probudí vaši zahradu k životu
Našich bakterií se není třeba bát. Jsou důležitou součástí každého kousku živé přírody. Rybochovná i okrasná jezírka s nimi prospívají, udrží v rovnováze povrchové i odpadní vody a oživí i zašlý a namáhaný trávník.Kvalitní nábytek české výroby
Moderní český nábytek za rozumnou cenu - kuchyně, obývací pokoje, ložnice, dětské pokoje, předsíně, kanceláře. Vybavte si celý dům v jednom stylu. Nábytek MONARC - nábytek s tradicí od roku 1991.
Další články na téma Poradenství a služby

Darování nemovitosti dětem? Je výhodnější než dědictví, ale...
Nemovitost je často to nejcennější, co chtějí rodiče svým dětem zanechat. Možností, jak to učinit, je hned několik. Vše je možné nechat až na případné dědické řízení, stále více lidí ale přistupuje k darování majetku již za svého života. Pro potomky je to totiž finančně výhodnější.

100% hypotéka v roce 2019
100% hypotéky a mírnější DTI/DSTI pro klienty do 36 let? Ministerstvo financí připravuje novelu zákona, která zvýší dostupnost vlastnického bydlení mladým s nižšími příjmy a bez vlastních úspor.

Potřebujete poradit se stavbou pasivního domu?
Rozhodli jste se pro stavbu pasivního domu, ale nejste si jistí, zda máte v pořádku vypracovaný projekt? Nebo zatím jen o stavbě uvažujete a sháníte bližší informace? Potom právě pro vás je určena Síť center pasivního domu, která od března roku 2011 najdete ve většině krajů České republiky.

Směnka – dobrý sluha, ale zlý pán
Předvánoční čas je bohužel pro spoustu lidí obdobím finanční tísně, čehož využívají mnozí poskytovatelé půjček nabízející peníze téměř na počkání. Inzerátů typu „Nabízím půjčku na směnku ihned a bez prokazování příjmů“ se kolem nás objevuje více než dost. Před těmito „úžasnými“ nabídkami je však dobré se mít na pozoru, jinak byste mohli vašim rodinným financím značně ublížit.

Spotřebitelské úvěry v roce 2013
Chcete rekonstruovat, nebo si potřebujete koupit nové auto, ale nemáte peněz nazbyt? Rychlým a jednoduchým řešením, jak přijít k penězům může být spotřebitelský úvěr. Hrozba toho, že se dostanete do kolotoče dluhů, už není tak veliká, začala totiž platit novela zákona o spotřebitelských úvěrech. Vždy je ale třeba být ve střehu.

Jaké poplatky čekat, když si chcete vzít hypotéku?
Pokud si hodláte splnit sen o vlastním bydlení pomocí hypotečního úvěru, pak vás dost možná zajímá, kolik proces žádosti bude stát. S jakými taxami byste měli při žádosti o hypotéku počítat?

Pojištění domova: Víme, na co si dát pozor
Požár, vloupání nebo prasklé potrubí – ve všech těchto případech vám pojišťovna vyplatí pojistné plnění, které pokryje vzniklé škody. Tedy za předkladu, že máte pojištění majetku správně nastavené. Poradíme vám, na co se v pojistné smlouvě zaměřit i jak na pojistném ušetřit.

Nepodceňujte pojištění domácnosti a nemovitosti
Přírodní živly si s osudy lidí zahrávají od nepaměti a nejinak je tomu i dnes. Kvůli velké vodě nebo ohni se můžeme ze dne na den ocitnout bez střechy nad hlavou. Z toho důvodu je dobré pojistit si domácnost nebo nemovitost, ideálně obojí, a ochránit tak náš domov před možnými riziky. Ochránit můžeme nejen své movité věci, ale také celý dům, stačí si jen vybrat správné pojištění.